Bemessungsgrundlage für die Höhe der Grundsteuer, die jeder Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung an die Stadt bzw. die Gemeinde zahlen muss, ist derzeit noch der so genannte Einheitswert des Hauses bzw. der Wohnung. Dieser Einheitswert multipliziert mit der so genannten Steuermesszahl (3,5 %o (Promille) bei Mehrfamilienhäusern; 2,6 %o bei Einfamilienhäusern gemäß § 15 Grundsteuergesetz) und dem gemeindlichen Hebesatz (München: 400 %) ergibt den Jahresbetrag der derzeit zu zahlenden Grundsteuer.
Diese Einheitswerte, die noch auf den Wertverhältnissen der Jahre 1964 bzw. 1974 basieren und daher meist nur einen Bruchteil des tatsächlichen Verkehrswertes der Immobilie betragen, haben derzeit nur noch für die Bemessung der Grundsteuer Bedeutung, da sie nach den Beschlüssen des Bundesverfassungsgerichts vom 22.06.1995 zur Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht mehr herangezogen werden dürfen.
Mit einer grundlegenden Reform der Grundsteuer sollen die Einheitswerte nunmehr vollständig abgeschafft werden.
Nach einem jetzt vorliegenden Reformvorschlag der Länder Bayern und Rheinland-Pfalz soll die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe entfallen; während die Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke anhand der aktuellen Grundstückswerte, d. h. nach dem Bodenrichtwert sowie den Wohn- und Nutzflächen des Anwesens ermittelt werden soll.
Der Bodenrichtwert, d. h. der Grundstückswert ist der Bodenrichtwertkarte der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde zu entnehmen und mit 70 % anzusetzen. Hinzu kommt der Gebäudewert mit € 600,--/m² für Mehrfamilienhäuser bzw. € 800,--/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Diese Berechnungsweise wird in Gebieten mit hohen Grundstückswerten, insbesondere in Ballungsgebieten wie München, aber auch für Objekte mit einem relativ großen Grundstück zu einer drastischen Erhöhung der Grundsteuer führen - selbst wenn der Multiplikator, d. h. die Steuermesszahl erheblich reduziert wird (geplant ist offensichtlich eine Reduzierung auf 0,5) und die gemeindlichen Hebesätze unverändert bleiben.
Beispiel 1:
Mietshaus in Haidhausen, 20 Parteien, 380 m² Grund, 1.337 m² Wohnfläche
jährliche Grundsteuer derzeit: € 1.258,--
jährliche Grundsteuer nach Reformvorschlag: € 2.964,-- (bei Messzahl 0,5 und unverändertem gemeindlichen Hebesatz)
Steigerung: + 140 %
Berechnung:
1. Grund: 380 m² x € 2.556,-- x 70 % = € 679.896,--
2. Gebäude: 1.337 m² x € 600,-- = € 802.200,--
3. Grundstückwert: € 1.482.096,--
4. Grundsteuermessbetrag: € 1.482.096,-- x 0,5 %o (Steuermesszahl) = € 741,--
5. Grundsteuer: € 741,-- x 400 % (Hebesatz) = € 2.964,--
Beispiel 2:
Doppelhaushälfte Großhadern, Baujahr 1968, 400 m², 160 m² Wohnfläche
jährliche Grundsteuer derzeit: € 319,--
jährliche Grundsteuer nach Reformvorschlag: € 648,--
Berechnung:
1. Grund: 400 m² x € 700,-- x 70 % = € 196.000,--
2. Gebäude: 160 m² x € 800,-- = € 128.000,--
3. Grundstückswert: € 324.000,--
4. Grundsteuermessbetrag: € 324.000,-- x 0,5 %o = € 162,--
5. Grundsteuer: € 162,-- x 400 % (Hebesatz) = € 648,--.
Zur Umsetzung der Reform wird ein immenser Verwaltungsaufwand erforderlich sein. Während Wohnungen und Grundstücke bisher nur im Einzelfall, d. h. im Erbfall oder bei einer Schenkung neu bewertet werden mussten, müssen zur Umsetzung der Reform insgesamt rd. 30 Mio. Grundstücke im Bundesgebiet neu bewertet werden.
Nachdem sich die Grundstückswerte auch in Zukunft laufend verändern werden - nicht umsonst erscheint alle 2 Jahre eine neue Bodenrichtwertkarte - wird auch ein enormer laufender Verwaltungsaufwand zur Aktualisierung erforderlich sein, auf den der Bürger insbesondere dann einen Anspruch hat, wenn der Wert seines Grundstücks - wie in weiten Teilen des Bundesgebietes bereits eingetreten - gesunken ist.
Dem Eigentümer wird die Nachprüfung seines Grundsteuerbescheides möglicherweise Schwierigkeiten bereiten, da er hierzu auch den amtlichen Bodenrichtwert seines Grundstücks kennen muss. Dieser Bodenrichtwert ergibt sich zwar aus der jeweiligen Bodenrichtwertkarte; diese kostet jedoch z. B. für München € 450,-- und erscheint alle 2 Jahre neu. Auch amtliche Auskünfte über den Bodenrichtwert sind seit geraumer Zeit kostenpflichtig.
Eine wertunabhängige Bemessungsgrundlage, d. h. eine Bemessung der Grundsteuer ausschließlich nach der vorhandenen Wohn- bzw. Nutzfläche - wie sie das Bayerische Finanzministerium noch vor einigen Jahren selbst vorgeschlagen hat - wäre nicht nur die praktikablere Alternative, da sich die Fläche eines Hauses - im Gegensatz zu den Verkehrswerten - nur in Ausnahmefällen ändern, sondern auch die gerechtere Alternative. Der Verkehrswert, d. h. der Verkaufswert eines Grundstücks ist nur dann entscheidend, wenn er durch Verkauf auch realisiert wird. Als Grundlage für eine laufende Besteuerung ist der Verkehrswert kein geeigneter Maßstab. Insofern ist ausschließlich der Ertragswert entscheidend, der in erster Linie von der genutzten bzw. vermieteten Fläche des Hauses abhängt.
Bei vermieteten Wohnungen kann die Grundsteuer auch nach der neuen am 01.01.2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung in voller Höhe auf den Mieter umgelegt werden. Ein Mieter wird daher wenig Verständnis dafür aufbringen, dass er z. B. für seine in der Innenstadt gelegene Wohnung mit einem Bodenrichtwert von € 5.000,--/m² ein Mehrfaches an Grundsteuer zahlen muss, als ein Mieter in einer Luxuswohnung am Stadtrand, wo der Bodenrichtwert "nur" € 1.000,--/m² beträgt.
Fraglich ist, ob die Reform der Grundsteuer tatsächlich "kostenneutral" sein wird. Angesichts der Finanzmisere der Städte und Gemeinden wird die Versuchung groß sein, die leeren Kassen mit Mehreinnahmen aus der Grundsteuer etwas aufzufüllen - auf Kosten der Eigentümer und der Mieter.
Quelle:
Verantwortlich: Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München
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