Ökologischer Mietspiegel und Energieausweis
schen Schwachstellen des jeweiligen Gebäudes aufgezeigt und Hinweise zu energetischen Verbesserungen gegeben werden. Diese kann den teilnehmenden Vermietern kostenfrei zugesandt
werden. Zudem wird die Frage diskutiert, welche Konsequenzen die Ausstellung von offiziellen Energieausweisen im Rahmen der Mietspiegelerstellung hat.
Vor dem Hintergrund eines möglichst hohen Rücklaufs werden in Abschnitt 5 weitere methodische Verbesserungen bei der Datenerhebung untersucht. Einige konnten im Rahmen der Mietspiegelerstellung getestet werden. Es zeigte sich, dass eine Vor-Ort-Aufnahme der Daten bzw. die Datenaufnahme im Rahmen eines Telefoninterviews von den Vermietern nicht in Anspruch genommen wurde. Über den telefonischen Kontakt wurde eine deutliche Erhöhung der Rücklaufquote erreicht.
Der Aufwand hierfür war jedoch hoch.
Die Operationalisierung der wärmetechnischen Beschaffenheit über den Primärenergiekennwert führt bei mit Gas, Öl oder Strom beheizten Gebäuden (ca. 90 % der Gebäude der Darmstädter
Mietspiegelstichprobe) zu einem guten Ergebnis. Bei der Beheizung über Fernwärme mit Kraftwärmekopplung oder mit Holz bildet die ökologische, ressourcenorientierte Bewertung des Primär-
energiekennwerts jedoch den Wohnwert für die Mieter in Form von niedrigen Heizkosten nicht in ausreichender Schärfe ab. Während sich für die genannten Energieträger niedrige Primärenergie-
kennwerte berechnen, sinken die Heizkosten nicht in gleicher Weise. In Abschnitt 6 werden zwei Wege vorgestellt, über die auch für diese Energieträger eine am Wohnwert des Mieters orientierte Bewertung erreicht werden kann.
In Abschnitt 7 werden unterschiedliche Verfahren vorgestellt, über die fehlende Werte des Primärenergiekennwerts für die statistische Analyse ergänzt werden können. Der für die Mietspiegeler-
stellung geeignete Ansatz - die Imputationsregression - wird näher erläutert und aus etwa 1.000 Gebäudedatensätzen aus Darmstadt und Frankfurt beispielhaft eine Imputationsgleichung abgeleitet.
Die Auswirkungen der Regressionsimputation auf das Mietspiegelmodell und die sich ergebenden Zuschläge für die wärmetechnische Beschaffenheit werden in Abschnitt 8 untersucht. Es zeigt
sich, dass mit zunehmender Anzahl von imputierten Primärenergiekennwerten die Höhe der sich berechnenden Zuschläge für die wärmetechnische Beschaffenheit sinkt. Das Ausmaß ist dabei
wesentlich von der Qualität der Regressionsgleichung abhängig, die zur Imputation verwendet wird. In allen Fällen sind die Auswirkungen auf das übrige Mietspiegelmodell jedoch gering. Eine
wesentliche Beeinflussung der sonstigen Preiseffekte durch die Imputation von Primärenergiekennwerten erfolgt damit nicht.
Alternativ zur Ausweisung von Zuschlägen für unterschiedliche Klassen der wärmetechnischen Beschaffenheit wird in Abschnitt 8.2 die Möglichkeit einer metrischen Ausweisung des Zuschlags
abhängig vom berechneten Primärenergiekennwert dargestellt. Ein stetiges Modell hat den Vorteil, dass Sprünge im Zuschlag vermieden werden. Zudem wird die Verbesserung der energetischen Gebäudequalität mit einem stetig ansteigenden Zuschlag bewertet.50 % der beheizten Wohnfläche in Deutschland entfällt auf Mietwohngebäude. Hier wird die Um-
setzung von energetischen Modernisierungen durch das so genannte Investor-Nutzer-Dilemma erschwert: Die Mieter profitieren von den gesunkenen Heizkosten, wohingegen der Vermieter die
Kosten der energetischen Modernisierungen trägt. Die Umlage von 11 % der Modernisierungskosten pro Jahr (§ 559 BGB) auf Bestandsmietverträge reicht unter gewissen Randbedingungen nicht aus, um die Maßnahmen zu refinanzieren [Knissel et al. 2003], [Enseling/Hinz 2008]. Entschärft werden kann das Investor-Nutzer-Dilemma, wenn im Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Differenzierung nach energetisch guten und weniger guten Gebäuden vorgenommen wird. Ein um das Merkmal „wärmetechnische Beschaffenheit“ erweiterter und somit energetisch differenzierter Mietspiegel wird plakativ auch als „ökologischer Mietspiegel“ bezeichnet. Der empirische Nachweis des Einflusses einer verbesserten energetischen Gebäudequalität (gute wärmetechnische Beschaffenheit) auf die Nettomiete wurde mit Förderung durch die Deutsche Bundesstiftung Umwelt erstmalig im Mietspiegel Darmstadt 2003 geführt und im Mietspiegel Darmstadt 2008 bestätigt.
Durch die Einführung der Energieausweise mit der Energieeinsparverordnung 2007 und die Diskussion des Themas „ökologischer Mietspiegel“ mit Kommunen, Interessensverbänden und in der
Fachöffentlichkeit, haben sich eine Reihe von Fragestellungen ergeben, die im Rahmen des vorliegenden Forschungsprojekts untersucht werden. Bedingt durch diese Aufgabenstellung behan-
deln die folgenden Kapitel Einzelaspekte der Umsetzung und Anwendung ökologischer Mietspiegel.
Grundlage für die weiteren Untersuchungen ist die in Darmstadt realisierte Umsetzungsvariante des „ökologischen“ Mietspiegels. Hierbei wird die wärmetechnische Beschaffenheit über berechne
te Primärenergiekennwerte operationalisiert. Die für die Berechnung erforderlichen Angaben werden in einer Parallelbefragung bei den Vermietern erhoben. Nach einer Transformation der Ener-
giekennwerte in das Merkmal wärmtechnische Beschaffenheit werden über regressionsanalytische Berechnungen die Preiseffekte in Verbindung mit den anderen Mietpreisdeterminanten ermittelt.
Die Untersuchungsergebnisse sind jedoch nicht nur für diese Form des ökologischen Mietspiegels relevant, sondern geben auch Hinweise für Untersuchungen zur wärmetechnischen Beschaffenheit unter anderen Randbedingungen.
In Abschnitt 3 werden die in [Knissel et al. 2006] entwickelten Instrumente zur vereinfachten, energetischen Bewertung der Gebäude der Mietspiegelstichprobe kompatibel gemacht zu dem Be-
rechnungsverfahren der Energieeinsparverordnung 2007. So können die offiziellen Energiebedarfsausweise bei der Erstellung und der Anwendung von ökologischen Mietspiegeln herangezo-
gen werden, was die Umsetzung und Anwendung von ökologischen Mietspiegeln erleichtern kann.
Für die statistischen Untersuchungen zum Einfluss der wärmetechnischen Beschaffenheit auf die Nettomiete ist ein möglichst hoher Rücklauf bei der Erhebung der energetischen Gebäudedaten
bei den Vermietern erforderlich. Nur für Gebäude mit plausibel ausgefülltem Fragebogen können die Primärenergiekennwerte berechnet werden, die zur Operationalisierung der wärmetechnischen Beschaffenheit erforderlich sind. Um einen möglichst hohen Rücklauf zu erzielen, werden in Abschnitt 4 Anreizmöglichkeiten für die Vermieter untersucht. Umgesetzt wird eine energetische Schwachstellenanalyse, bei der auf Grundlage der Angaben im Vermieterfragebogen die energetischen Schwachstellen des jeweiligen Gebäudes aufgezeigt und Hinweise zu energetischen Verbesserungen gegeben werden. Diese kann den teilnehmenden Vermietern kostenfrei zugesandt werden. Zudem wird die Frage diskutiert, welche Konsequenzen die Ausstellung von offiziellen Energieausweisen im Rahmen der Mietspiegelerstellung hat.
Vor dem Hintergrund eines möglichst hohen Rücklaufs werden in Abschnitt 5 weitere methodische Verbesserungen bei der Datenerhebung untersucht. Einige konnten im Rahmen der Mietspiegelerstellung getestet werden. Es zeigte sich, dass eine Vor-Ort-Aufnahme der Daten bzw. die Datenaufnahme im Rahmen eines Telefoninterviews von den Vermietern nicht in Anspruch genommen wurde. Über den telefonischen Kontakt wurde eine deutliche Erhöhung der Rücklaufquote erreicht.
Der Aufwand hierfür war jedoch hoch.
Die Operationalisierung der wärmetechnischen Beschaffenheit über den Primärenergiekennwert führt bei mit Gas, Öl oder Strom beheizten Gebäuden (ca. 90 % der Gebäude der Darmstädter
Mietspiegelstichprobe) zu einem guten Ergebnis. Bei der Beheizung über Fernwärme mit Kraftwärmekopplung oder mit Holz bildet die ökologische, ressourcenorientierte Bewertung des Primär-
energiekennwerts jedoch den Wohnwert für die Mieter in Form von niedrigen Heizkosten nicht in ausreichender Schärfe ab. Während sich für die genannten Energieträger niedrige Primärenergie-
kennwerte berechnen, sinken die Heizkosten nicht in gleicher Weise. In Abschnitt 6 werden zwei Wege vorgestellt, über die auch für diese Energieträger eine am Wohnwert des Mieters orientierte Bewertung erreicht werden kann.
In Abschnitt 7 werden unterschiedliche Verfahren vorgestellt, über die fehlende Werte des Primärenergiekennwerts für die statistische Analyse ergänzt werden können. Der für die Mietspiegeler-
stellung geeignete Ansatz - die Imputationsregression - wird näher erläutert und aus etwa 1.000 Gebäudedatensätzen aus Darmstadt und Frankfurt beispielhaft eine Imputationsgleichung abgeleitet.
Die Auswirkungen der Regressionsimputation auf das Mietspiegelmodell und die sich ergebenden Zuschläge für die wärmetechnische Beschaffenheit werden in Abschnitt 8 untersucht. Es zeigt
sich, dass mit zunehmender Anzahl von imputierten Primärenergiekennwerten die Höhe der sich berechnenden Zuschläge für die wärmetechnische Beschaffenheit sinkt. Das Ausmaß ist dabei
wesentlich von der Qualität der Regressionsgleichung abhängig, die zur Imputation verwendet wird. In allen Fällen sind die Auswirkungen auf das übrige Mietspiegelmodell jedoch gering. Eine
wesentliche Beeinflussung der sonstigen Preiseffekte durch die Imputation von Primärenergiekennwerten erfolgt damit nicht.
Alternativ zur Ausweisung von Zuschlägen für unterschiedliche Klassen der wärmetechnischen Beschaffenheit wird in Abschnitt 8.2 die Möglichkeit einer metrischen Ausweisung des Zuschlags
abhängig vom berechneten Primärenergiekennwert dargestellt. Ein stetiges Modell hat den Vorteil, dass Sprünge im Zuschlag vermieden werden. Zudem wird die Verbesserung der energetischen Gebäudequalität mit einem stetig ansteigenden Zuschlag bewertet.
Gebäudebewertung in ökologischen Mietspiegeln (pdf, 3.0 MB)Quelle: Institut Wohnen und Umwelt GmbH
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